Pourquoi l’agglomération bordelaise reste si attractive pour l’investissement locatif ?

Depuis plusieurs années, nous conseillons souvent à nos clients désireux de réaliser un investissement locatif de se tourner vers Bordeaux et ses communes limitrophes. Force est de constater que cela s’est toujours avéré être un bon choix. Et si le marché immobilier évolue, l’agglomération bordelaise n’en reste pas moins, en 2020, en tête de nos recommandations. On vous explique pourquoi.

 

Une qualité de vie sans pareille

Sujette à une grande politique de rénovation depuis une quinzaine d’années, Bordeaux offre une qualité de vie peu égalée. Ville de plus en plus verte, au riche patrimoine (près de 40 % de la surface de la ville sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO), elle se maintient d’année en année sur le podium des villes où il fait bon vivre.

Ville vivante s’il en est, près de 7 millions de touristes la visitent chaque année et son budget culturel est l’un des premiers de France avec ses théâtres, salles de spectacles et multiplex répartis sur l’agglomération.

 

La croissance et l’emploi

Mais ce qui attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers, c’est avant tout la croissance économique de la métropole bordelaise. Cœur économique du Sud-Ouest, labélisée French tech, Bordeaux se classe première en création d’entreprises (elle en compte plus de 66.000), et le secteur tertiaire y octroie 87 % des emplois, notamment dans des secteurs de pointe comme le numérique et la santé.

De ce fait, 100.000 nouveaux habitants sont attendus d’ici à 2030, entraînant une forte demande en logements et une croissance des prix de l’immobilier. La ville prévoit ainsi de construire 60.000 nouveaux logements pour répondre au besoin croissant des nouveaux arrivants, mais aussi les nombreux étudiants que compte l’aire urbaine.

 

Une agglomération jeune et mobile

Bordeaux est en effet une ville jeune, riche de nombreuses écoles et universités, comptant quelques 82.000 étudiants (dont le nombre croît de 3 % par an), amenés à se loger dans la métropole, et pour beaucoup, à y travailler par la suite.

Cette riche offre universitaire et économique s’est accompagnée au fil des ans d’un fort développement de la mobilité et des transports. Le tram relie ainsi Bordeaux à plusieurs de ses communes limitrophes, notamment à l’Ouest et au Sud, comme Mérignac, Pessac ou encore Gradignan et Talence. La gare Saint-Jean compte de son côté plus de 9 millions de voyageurs et la LGV permet désormais de relier Paris en 2 heures. Enfin, n’oublions pas que Bordeaux compte le 5e aéroport de France et est entourée d’un nœud de quatre autoroutes, la reliant à Paris, Toulouse, Lyon et l’Espagne.

 

Pour toutes ces raisons, nous pensons que Bordeaux répond à tous les critères de choix d’une localisation pertinente pour un investissement locatif, notamment en Pinel : richesse de l’offre de construction neuve, facilité à trouver un locataire rapidement, croissance des prix pour une revente future… Nous serons ravis de vous conseiller si vous avez davantage de questions sur l’immobilier locatif et l’agglomération bordelaise.

Notre équipe est à votre disposition par mail ou par téléphone au 01 85 08 38 26.

 

Investissement immobilier : ce qui change en 2020

La loi de finances 2020 apporte un certain nombre de nouveautés pour l’immobilier locatif. Pinel, Denormandie, Cosse, Malraux… Autant de dispositifs concernés par des modifications ou prolongations : on fait le point.

 

Ce qui change pour le dispositif Pinel

La Loi Pinel, qui permet depuis 2014 de réduire son imposition sur le revenu à travers un investissement locatif dans l’immobilier neuf (vous pouvez télécharger notre guide Pinel 2020), fait l’objet de quelques ajustements. Tout d’abord, le dispositif se recentre sur l’habitat collectif. En effet, bien que les logements individuels n’aient représenté qu’une minorité des investissements, ils étaient jusqu’à présent inclus dans le dispositif, ce qui n’est désormais plus le cas.

Par ailleurs, plusieurs communes de Bretagne ont été intégrées aux zones d’investissement valides. Pour rappel, la Loi Pinel concerne des zones où le marché immobilier est tendu, où la construction de logements neufs est nécessaire pour faire face à la demande. C’est pourquoi nous conseillons souvent à nos clients de se tourner vers de grandes agglomérations comme Bordeaux. Ils optimisent ainsi leurs chances de louer leur bien rapidement.

Enfin, de nouveaux plafonds de loyers ont été mis en place pour les locataires des biens achetés en Pinel. Ils sont désormais fixés à :

  • 17,17 €/m2 en zone A bis
  • 12,75 €/m2 en zone A
  • 10,28 €/m2 en zone B1
  • 8,93 €/m2 en zone B2

 

Le dispositif Denormandie assoupli

En plus d’avoir été prolongé jusqu’en 2022, le dispositif Denormandie, qui propose des avantages comparables à ceux de Pinel mais dans l’immobilier ancien, bénéficie de son côté de règles plus souples pour profiter des allègements fiscaux liés à l’investissement. Jusqu’alors restreint aux centres-villes de communes ayant signé un accord avec le Gouvernement, il est maintenant ouvert à tout le territoire de ces communes.

De plus, tous les travaux d’amélioration du logement sont dorénavant concernés par le dispositif. Rappelons que pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Denormandie, il est requis que 25 % du budget de l’acquisition soient consacrés à des travaux de rénovation.

 

Quid des autres dispositifs ?

En dehors des investissements Pinel et Denormandie, notons également que les dispositifs Cosse et Malraux ont quant à eux été prorogés jusqu’en 2022, ce qui laisse aux investisseurs de multiples opportunités de défiscaliser tout en augmentant leur patrimoine.

 

Forts de ces bonnes nouvelles, nous nous ferons un plaisir de vous aider à y voir plus clair dans les solutions qui s’offrent à vous pour réduire votre impôt sur le revenu, devenir propriétaire sans apport ou encore sécuriser votre avenir et celui de vos proches. Nous avons d’ailleurs pour cela mis en place un simulateur, notamment dans le cadre de la Loi Pinel, pour vous permettre de connaître avec précision la rentabilité de votre projet.

 

Mesurer la rentabilité de son investissement Pinel

Investir dans l’immobilier neuf en Pinel peut s’avérer très intéressant sur de nombreux plans. Nos précédents articles sur le sujet ne manquent pas de montrer tous les avantages du dispositif : réduction fiscale, accès à la propriété, protection de ses proches, préparation de sa retraite, génération d’une rente locative… Toutefois, il convient de ne pas s’y lancer à l’aveugle.

 

L’importance de mesurer la rentabilité de son investissement

Pour que votre investissement soit réellement avantageux, plusieurs critères sont à remplir. Il va en effet être nécessaire de trouver un locataire rapidement, mais aussi de rapporter le prix d’achat de votre bien au loyer qu’il va vous rapporter et aux charges qu’il va engendrer. Avant de se lancer, il est ainsi primordial de mesurer votre effort d’épargne dans le cadre de cet investissement : frais de gestion, assurance loyers impayés, charges de copropriété, taxe foncière, imposition sur les loyers perçus… Rassurez-vous, en choisissant bien la nature et localisation de votre bien, cet effort reste limité.

 

Choisir son bien et sa localisation

Le choix du bien est en effet primordial. Le dispositif Pinel a été pensé pour répondre à la forte demande de logements dans les zones tendues du marché immobilier. Ainsi, ne sont concernées que des zones où il existe une vraie demande. Cependant toutes ne sont pas susceptibles de générer la même rentabilité. C’est pourquoi nous conseillons souvent à nos clients de se tourner vers des aires urbaines comme l’agglomération bordelaise. Croissance des prix de l’immobilier, augmentation constante de la population, proximité des grandes écoles et des bassins d’emploi… tous les indicateurs sont au vert, pour en faire un choix très rapidement rentable, tant en termes de location que de plus-value à la revente une fois l’engagement locatif terminé. Nous passerons rapidement sur le fait qu’il est primordial de se tourner vers un promoteur immobilier digne de confiance, qui a fait ses preuves ou vous a été recommandé.

 

Anticiper la rentabilité de son investissement

Pour vous aider à y voir plus clair avant de réaliser une opération de défiscalisation de ce type, nous avons mis au point un simulateur permettant de prendre en compte tous les aspects de votre projet et d’en mesurer l’efficacité. A partir d’un audit de votre situation personnelle et de vos capacités de financement, il devient aisé de mesurer votre effort d’épargne et la rentabilité de votre achat.

 

Pour mieux vous orienter, nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous éclairer sur la loi Pinel et faire une simulation d’investissement avec vous.

 

Loger sa famille dans le cadre d’un investissement Pinel

Comme vous le savez, le dispositif introduit en 2015 par la loi Pinel a permis à des centaines de milliers d’investisseurs de se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôts. Mais ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que, contrairement à ses prédécesseurs, le dispositif Pinel permet de louer son bien immobilier à ses ascendants et descendants, dans la mesure où ils ne sont pas rattachés au même foyer fiscal que le propriétaire.

 

Défiscaliser tout en augmentant son patrimoine 

Pour rappel, il permet aux personnes investissant dans un appartement neuf ou en état futur d’achèvement de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu – dans la limite de 63.000 € – allant de 12 à 21 % du montant du logement :

12% pour un investisseur qui s’engage à louer son appartement pendant 6 ans
• 18% sur 9 ans
• 21% sur 12 ans

 

Faciliter l’accès au logement de ses enfants

Ces avantages fiscaux, couplés à la possibilité de loger ses enfants constituent un double atout, inédit jusque là, en particulier dans les villes étudiantes comme Bordeaux.
La métropole bordelaise compte en effet de nombreuses écoles prestigieuses : Ecole Nationale de la Magistrature, l’Ecole Polytechnique, Sciences-Po Bordeaux plusieurs écoles d’ingénieurs et de commerce, l’Université de Bordeaux bien sûr… autant de centres d’enseignement qui attirent chaque année près de 50.000 étudiants, pour lesquels trouver un logement relève parfois du parcours du combattant.

A travers l’investissement locatif en Pinel, il est désormais possible de défiscaliser tout en permettant à ses enfants étudiants de se loger à proximité de leur lieu d’étude pour un loyer modéré (tout en respectant les prix du marché).

 

Quelles conditions respecter ?

Toutefois, certaines conditions doivent être remplies pour bénéficier de ces avantages. Tout d’abord, l’enfant majeur doit, comme dit plus haut, être détaché du foyer fiscal de ses parents, ses ressources ne doivent par ailleurs pas dépasser un certain plafond, défini selon les zones géographiques. Du côté du bien, le loyer sera lui aussi limité selon la zone d’éligibilité. La durée de location reste, quant à elle, libre, et le propriétaire pourra de nouveau louer son appartement à quelqu’un d’autre à tout moment, voire le vendre une fois sa durée d’engagement locatif terminée.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif Pinel, les réductions fiscales qu’il induit et les règles qui l’accompagnent, nos conseillers se feront un plaisir de répondre à vos questions et de vous accompagner.

 

Pourquoi les communes autour de Bordeaux sont un bon choix pour investir dans l’immobilier locatif

Vous l’avez probablement souvent entendu (notamment chez nous), Bordeaux est une ville idéale pour investir dans l’immobilier neuf via le dispositif Pinel, mais saviez-vous que c’est plus largement l’agglomération bordelaise qui s’avère pertinente pour un achat immobilier ?

 

Une agglomération idéale pour trouver des locataires dans le cadre d’un investissement Pinel

En effet, nous rappelions ici que le choix de la localisation dans le cadre d’un investissement locatif était essentiel, tant d’un point de vue règlementaire côté défiscalisation– à travers les zones de validité du dispositif – que pour une recherche facilité de locataires, voire, dans l’avenir, pour revendre son bien. La métropole bordelaise revêt à ce titre bien des avantages.

 

Une mobilité facilitée par un réseau de transport efficace

Parlons tout d’abord infrastructures et mobilité. La zone bénéficie d’installations de taille, à l’exemple de l’aéroport international de Mérignac, qui permet à plus de 6 millions de voyageurs de se déplacer en Europe et dans le Monde. A l’échelle plus locale, le tramway est lui aussi en plein essor, avec un réseau qui se densifie et va prochainement desservir la commune de Saint-Médard-en-Jalles, à 13 km du centre de Bordeaux, elle aussi en plein développement.

 

Une attractivité économique et culturelle de premier plan

Sur le plan de l’économie, l’Aéroparc (toujours à Merignac) et l’Europarc de Pessac concentrent de nombreux emplois et incitent de plus en plus de monde à s’installer dans les environs. Enfin, Mérignac Soleil, plus grand centre commercial de la région, attire chaque année de plus en plus de clients et propose une offre de service des plus complètes.

Côté loisirs, la banlieue de Bordeaux n’est pas en reste. Pessac accueille par exemple l’un des principaux parcs zoologiques de la région, Gradignan le Théatre des Quatre Saisons et Saint-Médard-en-Jalles le Carré des Jalles, un espace culturel qui regroupe un espace d’exposition, des écoles de danse et de musique, une médiathèque et un cinéma.

A tout ceci viennent enfin s’ajouter les infrastructures universitaires de la métropole, qui compte ainsi sur son territoire le Domaine universitaire de Talence Pessac Gradignan et ses grandes écoles.

 

Une demande en logements croissante

Tout cela amène l’agglomération bordelaise à faire l’objet d’une demande en logements croissante dans les communes de la métropole, rendant la construction de logements neufs de plus en plus nécessaire. Bègles et Villenave d’Ornon voient ainsi fleurir les programmes immobiliers neufs et constituent des opportunités d’achat d’appartement en Pinel très intéressantes, les locataires étant le plus souvent très facile à trouver.

N’hésitez pas à nous demander conseil pour vous aider à faire les meilleurs choix pour diminuer votre impôt sur le revenu tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

 

Pourquoi Bordeaux est-elle une ville idéale pour un investissement Pinel ?

Nos clients nous demandent souvent quels sont les meilleurs choix géographiques pour investir dans un bien immobilier à mettre en location via le dispositif Pinel. La rentabilité du bien et la facilité à le louer sont bien sûr des éléments essentiels, et bien souvent, nous les orientons vers Bordeaux et son agglomération, qui au delà de son cadre de vie privilégié, offre bien des avantages.

Economiquement, Bordeaux est la 4e ville de France par son dynamisme, et a joui au cours des dix dernières années d’une croissance de l’emploi de 14%. Dotée de deux pôles économiques particulièrement attractifs (Aéroparc et le quartier d’affaires Euratlantique). La ville voit sa population augmenter de plus de 10.000 habitants par an, ce qui induit naturellement un besoin constant de nouveaux logements face à une demande toujours plus élevée.

Cette croissance de la population a favorisé celle des prix de l’immobilier, évaluée à près de 35% sur les dix dernières années. Bordeaux est depuis plusieurs années élue ville préférée des Français, et les chiffres sont éloquents : 21% des Français considèrent que Bordeaux est LA ville idéale pour investir, devant Nantes et Lyon.

Mais son dynamisme économique n’est pas la seule raison pour laquelle l’attractivité de Bordeaux ne cesse de croître. Côté transports, la LGV, nouvellement inaugurée, relie la métropole à Paris en 2h, et l’aéroport de Mérignac, avec ses 6 millions de passagers par an, a été élu meilleur aéroport du monde en 2016, dans la catégorie « moins de 10 millions de voyageurs ». Riche de nombreuses lignes de bus et d’un réseau de tramway développé, Bordeaux est également la 6e ville au monde en termes de pistes cyclables.

Enfin, la culture et les loisirs ne sont pas en reste. Onze musées, un opéra, trente-sept salles de concert, dix-sept cinémas dans l’agglomération, un casino, des événements gastronomiques et deux grands stades font de Bordeaux un des premiers pôles culturels de France.

Pour ces raisons et bien d’autres encore, Bordeaux ne cesse de renforcer sa pertinence pour un investissement locatif rentable, à même d’assurer un revenu régulier et une revente intéressante.

Rencontrez-nous dès maintenant pour en savoir plus sur le dispositif Pinel et bénéficier de nos conseils pour un investissement réussi.

 

Réduire son impôt sur le revenu avec le dispositif Pinel

Introduit par la loi de finances de 2015, le dispositif Pinel fait beaucoup parler de lui pour les avantages fiscaux qu’il permet d’obtenir. Pour autant, dans le détail, les conditions requises pour faire un bon investissement locatif « Pinel » sont parfois méconnues. Un tour d’horizon de l’essentiel à retenir nous semble donc bienvenu.

Concrètement, de quoi parle-t-on ? Lancé dans le but de favoriser la construction de logements neufs dans les zones à forte demande et de soutenir l’immobilier locatif à travers des incitations fiscales fortes, le dispositif Pinel permet aux personnes désireuses d’investir dans un appartement neuf ou en état futur d’achèvement de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu – dans la limite de 63.000 € – allant de 12 à 21 % du montant du logement :

  • 12% pour un investisseur qui s’engage à louer son appartement pendant 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

Pour que l’investissement locatif entre dans le cadre de la loi Pinel, il devra, dans la limite de 300.000 €, tenir compte des zones prévues par le gouvernement, nommées A, A bis, B1, B2 et C. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, Abis et B1 restent éligibles au dispositif. Vous pouvez retrouver le découpage des zones ici.

Prenons l’exemple d’Arnaud et Florence, 31 ans, mariés et déjà propriétaires de leur résidence principale et d’un appartement qu’ils ont mis en location. Ils gagnent à eux deux 6.000 € par mois et la valeur de leur patrimoine s’élève à 750.000 €. Ils paient de fait beaucoup d’impôts et envisagent, pour réduire leur montant d’imposition, de passer par un investissement locatif Pinel tout en limitant leur effort d’épargne au maximum. Nous les avons orientés vers l’achat d’un T2 à Bordeaux, financé sur 25 ans. Leur effort d’épargne final – tenant compte des frais de gestion, de l’assurance loyers impayés, des charges de copropriété, de la taxe foncière et de l’imposition sur les loyers perçus – est de 240 € par mois. S’ils souhaitent vendre leur bien dans douze ans, en tenant compte des tendances de croissance observées depuis plusieurs années, ils pourront espérer recevoir un capital de 97.000 €. Au cours de ces douze années, ils auront « gagné » 42.745 € d’impôt sur le revenu au total.

Pour en savoir plus sur les avantages du dispositif Pinel et profiter des meilleurs conseils pour réduire le montant de votre imposition, n’hésitez pas à nous contacter.